martes, 13 de febrero de 2018

Incluir exclusivamente las parcelas afectadas en el IVG

Algunos técnicos creen haber encontrado la panacea para obtener informes de validación gráfica añadiendo parcelas colindantes que nada tienen que ver con la actuación a realizar. ESTO NO SE DEBE HACER NUNCA, porque va a causar muchos problemas. 

Ya hemos dicho que la manera correcta de trabajar la siguiente:
  • Si al efectuar la medición de unas parcelas a segregar o agrupar vemos que existen pequeñas diferencias con la parcela catastral, lo más recomendable es utilizar la parcela catastral.
  • Si las discrepancias son notables, es necesario solicitar en el Catastro que se inicie un procedimiento de subsanación de discrepancias, adecuando la forma y la superficie de la parcela a la realidad medida (aunque es más que conveniente aportar la conformidad de los colindantes afectados si no queremos que el expediente se eternice).
Sin embargo, algunos técnicos avispados están realizando los gml de las parcelas a agrupar o segregar conforme a su medición, aunque sea diferente a la parcela catastral y, para obtener un informe de validación positivo, incluyen las parcelas colindantes afectadas. Aunque el notario no se percate del truco y haga constar en escritura las superficies de los gml, cuando comunique al Catastro la segregación/agrupación no se va a poder tramitar, lógicamente, con las superficies de la escritura  y cuando llegue al Registro de la Propiedad no va a ser posible efectuar la coordinación obligatoria de las nuevas parcelas resultantes de la alteración. En definitiva, meteremos a nuestro cliente en un lío.

7 comentarios:

  1. Hola.
    Las coincidencia de la vida. Precisamente estaba en un situación calcada a la que expones y estaba planteándome lo que especificas que no hay que hacer.
    Me habían comentado (un técnico amigo) precisamente que la forma de proceder cuando no coincidía exactamente tu medición era modificar la parcela objeto del proceso y sus lindes para hacerla coincidir con la medición y de esta forma generar el informe de validación positivo.
    Siguiendo la forma de proceder que especificas tengo la siguiente duda. Cuando existe una discrepancia entro lo real y lo recogido en catastro, cuanta es la diferencia que se presupone admisible, el famosos 10%?
    O sea, que cuando tu diferencia este por debajo del 10% se valida lo que hay en catastro y por el contrario si la diferencia supera este 10% habría que iniciar el interminable proceso de modificación en catastro.
    En el caso que esto fuese así la forma correcta de proceder, tengo la siguiente inquietud. Si a la hora de escriturar y registrar la parcela siempre nos piden la validación catastral positiva de la parcela y esta la realizas sobre lo recogido en catastro que no se ajusta del todo a la realidad, se está dando fe de una información que no es del todo veraz, con las posibles consecuencias en materia de definición de la propiedad.
    Gracias de ante mano y sois de gran ayuda.

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    1. Veamos: el 10% que citas es la diferencia entre la superficie "buena" y la del REGISTRO que el Registrador admitirá para inscribir sin más trámites siempre y cuando la superficie buena coincide con la catastral. Nada que ver con este tema, aunque sé perfectamente que todo esto es bastante lioso.
      La diferencia admisible entre tu medición de unas parcelas a agrupar o segregar y el catastro solo ésta fijada por tu buen criterio: ¿Merece la pena por cualquier razón (no cumple parcela mínima, mucho valor, etc) corregir la parcela o es sensiblemente parecida a la catastral y no vale la pena esperar a que la corrijan?
      Ten en cuenta que las parcelas que nacen al registro (segregada, dividida... todas las resultantes excepto la matriz) deben coordinarse obligatoriamente con el Catastro, por lo que no puedo asignar en el gml de las parcelas agrupadas o segregadas una superficie que no concuerde con la catastral.
      Cierto que si no se corrige la parcela el registro dará fe de unas superficies que no son exactas, pero creo que no podemos pretender pasar de la nada al todo. Hasta ahora las superficies del registro se parecían a la realidad como un huevo a una castaña y las fincas no se sabia dónde estaban; pasar de eso a la perfección es imposible, porque a cartografía catastral-registral no tiene tanta calidad.
      No obstante, si se desea perfección o es importante tener la parcela muy bien definida, hay que instar al catastro la corrección de la parcela ANTES de la segrwgacion/ agrupación, con el consentimiento de los vecinos afectados (si alguno se opone la cosa va a estar muy complicada).
      No sé si te he respondido lo que te interesaba...

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  2. Hola buenas tardes,

    No se si conoces la aplicación online GMLWeb. Permite la creación de archivos GML DE PARCELAS Y EDIFICIOS y presenta los polígonos sobre distinta cartografía.
    Es muy intuitiva y fácil de usar, además es de uso libre.

    Un saludo
    Javier Sarralde

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  3. La aplicación GMLWeb se encuentra en www.sarralde.es/gml

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  4. Desde la Gerencia Regional del Catastro de A Coruña, recomiendan exactamente lo contrario. Es absurdo lo que usted está indicando ya que por ejemplo en mi zona el 90% de los casos, como poco, la parcela no se corresponde para nada con la realidad física de la finca. En un expediente de subsanación de discrepancias (que ahora ya no se llama así, por cierto) piden precisamente un iVGA con todas las parcelas y caminos afectados y deben de comunicar a aquellos colindantes afectados (en A Coruña ya no vale entregar un plano de la finca con el parcelario catastral superpuesto, o sea "georreferenciado"). Asimismo, si el notario recibe el mismo iVGA positivo, con las parcelas colindantes afectadas incluidas en el informe de validación también deberá notificar a estos colindantes y obtener su conformidad (ya sea presencial o no presencial con publicación en boletín oficial) para poder continuar con su trámite, que es infinitamente más rápido que en Catastro. El inconveniente es que en el notario sale más caro tramitar las modificaciones en Catastro por el tema de las notificaciones a colindantes afectados o posibles publicaciones en el boletín oficial correspondiente. Y hay muchos expedientes en los que no se puede tramitar en Catastro y el notario está obligado a tramitar él el expediente (si hace una subsanación de un título de propiedad con una diferencia de superficie demasiado grande entre el título y la medición). Hace un par de años aprox. yo opinaba algo parecido a usted, pero me hicieron cambiar de opinión desde Catastro, desde la notaría y desde el Registro de la Propiedad. Me "obligan" a hacer lo que usted está diciendo que no se debe hacer de ningún modo... Al igual que les da "alergia" ver un iVGA negativo, tanto a Catastro como a notarios y registradores, cuando puede ser tan válido como uno positivo ¿Cómo me explica todo esto que le comento? ¡Salud!

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  5. yo estoy con chus chusco. si hablas con catastro, te diran q hay q hacer una vga real. lo q no se puede es q teniendo medicion real, queramos tirar pa alante con la parcela catastral sabien q esta mal... no se supone q estamos corrigiendo la cartografia catastral??? aqui en asturias tb recomiendan subsanary ni es una picaresca, ni es un truco para meter al cliente en un lio. hay q hacer unos tramites q llevan su tiempo y punto, no podemos tirar pa alante con algo q esta mal. hay veces q hay viales sin catastral y el ibforme sale negativo. yo a eso le adjuntaria un informe explicativo hecho por mi, xq si no, imposible q salga positivo y poder tramitar la coordinacion

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  6. Desde luego es un poco decepcionante que la persona que ha publicado el artículo, después de haber metido la pata hasta el fondo y después de habérselo indicado sutilmente, no corrija el contenido de su comentario o no conteste siquiera a los comentarios que desmienten su "avispada" visión del asunto... y no fue por falta de tiempo ¡Salud!

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